中古マンションのリフォームで後悔したこと|中古住宅購入者22人に調査した「購入前に確認すべきだった」3つの想定外

株式会社グランイーズ(代表者：石井陽子)は、豊島区、新宿区、練馬区、板橋区で過去5年以内に中古住宅を購入しリフォームした22名を対象に「リフォーム前に確認しておけばよかったこと」の調査を実施し、そのデータをまとめました。

中古マンションのリフォームで後悔したことは何でしょうか。豊島区・文京区・新宿区・練馬区・板橋区で中古住宅を購入後にリフォームした22人に聞くと、最も困った点として「壊せない躯体壁」と「解体後に見つかった隠蔽配管の劣化」が、それぞれ22人中10人から挙がりました。どちらも内覧時の見た目では気づきにくい部分です。本記事では、打ち合わせ、規約と搬入、解体後の3段階で起きた想定外と、後悔した人たちが勧める購入前の確認ポイントを紹介します。何を確かめれば同じ後悔を避けられるかがわかります。

アンケート調査概要

中古マンションのリフォームで後悔したことは?22人が挙げた「3つの想定外」

中古住宅を購入してリフォームした22人(うち中古マンション20人)に聞くと、最も困った点として多く挙がったのは、打ち合わせ段階の「壊せない躯体壁」(22人中10人)、規約・搬入面の「遮音等級の規定」(22人中8人)、解体後の「隠蔽配管の劣化」(22人中10人)でした。いずれも、内覧時の見た目だけでは判断しにくい部分です。

本調査では、リフォームの流れに沿った3つの段階ごとに、最も当てはまる想定外を1つずつ選んでもらいました。表の人数は、各段階で最も困った点として挙げた人数で、該当する物件の割合ではありません。

3つの最多項目に共通するのは、壁の中や床下、管理規約の条文など、室内を眺めるだけでは見えない部分に原因があった点です。壁紙や設備が新しく見えても、その物件でどんなリフォームができるかは別に確かめる必要があります。裏返せば、中古マンションのリフォームで後悔しないために購入前に確認すべき場所は、ある程度絞り込めるということです。

打ち合わせで発覚した構造・設備の制約|最多は「躯体壁が壊せない」

打ち合わせや着工後に発覚した構造・設備の制約で最も多かったのは「壊せない躯体壁」で、22人中10人が間取り変更や希望位置へのコンセント増設ができなかったと回答しました。次いで、給湯器や配管ルートの制約で水回りを移動できなかった人が22人中7人でした。

図面や内覧時では気づけなかった構造・設備面の制約

躯体壁と給湯器・配管ルートの2項目で、22人中17人を占めました。天井裏・床下のふところが浅く、ダウンライトや床暖房を導入できなかった人は22人中3人、エアコンスリーブの位置による制約は22人中1人でした(いずれも参考傾向)。

回答者の物件では、躯体壁は構造上撤去できないと施工側から説明されていました。回答者からは、内覧時は普通の壁に見えていた、撤去できる前提でプランを組んでいた、という声が複数ありました。

水回りでは、キッチンの移動を計画していたものの、排水の勾配や給湯器からの配管距離が確保できず、元の位置に近い場所に残したという回答が複数ありました。

躯体壁が壊せない、配管ルートが動かせないとわかった回答者からは、収納や家具の配置を見直して対応したという回答が複数ありました。こうした制約は、購入前に図面と現地をリフォーム業者に見てもらうことで把握しやすくなります。

管理規約と搬入の壁|無垢フローリングを遮音等級で断念した人も

管理規約・搬入面の制約で最も多かったのは、管理規約の遮音等級の規定により無垢フローリングなどの床材を諦めたケースで、22人中8人でした。一方、搬入に関わる想定外を合計すると22人中12人にのぼります。

管理規約・物件固有のルール・建物形状による制約

単独の項目では遮音等級が最多でしたが、工事車両・搬入経路(22人中6人)、エレベーター・階段(22人中5人)、戸建てのアプローチ(その他の1人)を合わせると、搬入関連は22人中12人と半数を超えました。窓サッシや玄関ドアが共用部分扱いで交換できなかった人は22人中2人でした(参考傾向)。

遮音等級で床材を変更した回答者は、管理規約に定められた遮音性能の基準(LL-40など)を満たすため、防音仕様の複合フローリングなどに切り替えていました。

搬入では、エレベーターや曲がり角の寸法が足りず、設備のサイズ変更や分割搬入に切り替えた例がありました。

遮音等級の規定はマンションごとに管理規約で定められており、内容は物件によって異なります。管理規約を購入前に入手し、希望する床材や設備が使えるか、搬入経路も含めて確認しておくことが対策になります。

解体後に初めてわかった劣化|隠蔽配管の交換と下地の腐食が上位

解体後に初めてわかった想定外で最も多かったのは、隠蔽配管の劣化による総取っ替え工事で、22人中10人でした。次いで壁や床の下地の腐食・劣化が22人中8人で、この2項目で22人中18人を占めています。

解体後に初めてわかった隠れた劣化・想定外の追加工事

配管と下地という、壁の中や床下に関わる項目が上位2つに集中しました。前の所有者によるDIYや図面と異なる構造が見つかった人は22人中3人、アスベスト含有建材が判明した人は22人中1人でした(いずれも参考傾向)。

回答者からは、内覧時には隠蔽配管の劣化に気づけなかったという声がありました。築年数からある程度の劣化は覚悟していたものの、隠蔽配管の交換が全面的に必要になるとは想定していなかったという人もいました。下地の腐食については、浴室やキッチンなど水回りの周辺で見つかったという回答が複数ありました。

解体後の劣化は見えない部分で起きるため、購入前にすべてを把握するのは難しい面があります。回答者からは、追加工事が出る前提で予算に余裕を残しておくことの大切さを挙げる声がありました。追加費用の金額や対処法は、次の章で紹介します。

リフォームの解体後に追加費用が出たら?22人の実例に見る金額と対処法

リフォームの解体後に追加費用が発生した回答者のうち、金額を書いた22人中6人は、約20万〜30万円や数十万円を挙げていました。工期は数日から10日ほど延びたという記載が中心です。

金額を記載した6人のうち4人が、隠蔽配管の劣化による追加費用でした。工期については、下地の補修で数日〜1週間、配管の交換で10日ほど延びたという記載がありました。

追加費用が発生した場面では、業者から連絡や写真を受け取り、配管や下地の状態を確認したうえで交換や補修を判断したという回答が複数ありました。水漏れを防ぐため、安全面を優先するためといった理由で追加工事を受け入れており、補修や交換を見送ったという回答はありませんでした。

配管や下地の状態は、解体してみないとわからない部分があります。中古マンションのリノベーションで失敗したと感じないためには、リフォームの解体後に追加費用が出る可能性を、あらかじめ予算に組み込んでおくことが備えの第一歩になります。

追加費用はどう工面した?回答者の対処法

解体後の追加費用への対処で最も多かったのは、他の工事や設備のグレードを削って補修費に回す方法で、22人中8人が挙げていました。予備費を残していたため対応できたという人は22人中3人でした(うち1人は両方に該当)。

削った内容として挙がっていたのは、造作家具や収納工事の一部見送り、キッチンのグレードアップの取りやめ、クロスをコストを抑えた素材に変更するといった例です。いずれも配管や下地の補修を優先し、内装や設備のグレードで調整していました。

予備費を残していた回答者は、そこから補修費を充てて対応していました。一方、予算ぎりぎりで計画していた回答者からは、他の工事を削ったり家計を再調整したりしたという声がありました。

ただし、回答者の中には、希望していたオプションを泣く泣く削ったという人もいました。リフォームの解体後に追加費用が出たときに慌てないためには、予備費を確保したうえで、削っても納得できる工事の優先順位を事前に決めておくことが有効です。

中古マンションの購入前に確認すべきこと|後悔した22人が勧めるチェックポイント

中古マンションの購入前に確認すべきこととして回答者が多く挙げたのは、壁紙や設備の見た目ではなく、配管、天井裏・床下、壊せない壁といった見えない部分でした。あわせて、内覧時にリフォーム業者に同行してもらうことを勧める声が、22人中11人から挙がっています。

リフォーム前提で購入前に確認すべき項目(回答者の教訓より)

最も多かったのは配管・給排水管・給湯器の確認で、22人中14人が挙げていました。次いで天井裏・床下が22人中12人、リフォーム業者の同行が22人中11人です。配管と天井裏・床下は、選択式の設問で上位に入った想定外とも重なっています。

回答者の教訓に共通していたのは、「きれいかどうか」ではなく「リフォームで何ができる物件か」を購入前に確認するという視点でした。中古マンションのリノベーションで失敗しないために、希望する間取りや設備が実現できるかを契約前に確かめておくことが勧められていました。

ただし、配管や下地の劣化には、解体してみないとわからない部分もあります。購入前の確認とあわせて、追加工事に備えた予算の余裕を持っておくことを挙げた回答者もいました。

内覧時にリフォーム業者の同行を勧める理由

内覧時にリフォーム業者の同行を勧めた回答者は、22人中11人でした。理由としては、平面図や素人の目では、構造壁や配管の制約を見抜けないという声がありました。

回答者からは、内覧時には部屋の広さや日当たり、見た目のきれいさに目が向き、壁の中や床下までは考えが及ばなかったという振り返りもありました。業者に同行してもらい、天井裏や床下、給排水管の位置まで購入前に確認したいという声もありました。

具体的な行動としては、次のような例が挙がっていました。

• 点検口を開けて天井裏や床下を見てもらう
• 売主や仲介会社に、天井裏・床下の写真や図面の提供を依頼する
• 内覧時に配管ルートを写真に撮っておく

業者の同行が難しい場合でも、写真や図面を購入前に入手し、リフォーム業者に見てもらうことで、見えない部分の確認を進められます。

管理規約は契約前に入手してリフォーム業者に見せる

管理規約を購入前に確認すべきだとした回答者は、22人中8人でした。中には、契約前に規約のコピーを入手し、希望するリフォームが実現できるかをリフォーム業者に判断してもらうよう勧める声もありました。

規約の確認を勧めた背景には、管理規約の遮音等級で無垢フローリングを断念した経験や、窓サッシが共用部分扱いで交換できなかった経験があります。契約前に規約を読み込んでいなかったため、打ち合わせの段階で床材を選び直すことになったという回答もありました。

回答者が確認項目として挙げていたのは、床材の遮音等級の規定や、窓・玄関ドアなど共用部分の扱いです。遮音等級などの規定はマンションごとに管理規約で定められており、内容は物件によって異なります。

規約は、不動産会社を通じて契約前に入手できる場合があります。入手した規約をリフォーム業者に見せておけば、希望する床材や設備が使えるかを購入前に確かめられます。

中古マンションのリフォームで後悔しないために|よくある質問とまとめ

中古マンションのリフォームで後悔しないために、22人の回答から見えてきたのは、購入前に「見えない部分」と「リフォームの制約」を確認しておくことでした。各段階で最も困った点として挙がった躯体壁、遮音等級の規定、隠蔽配管の劣化は、いずれも内覧時の見た目では判断しにくいものです。

一方で、回答者の教訓には、リフォーム業者の同行や管理規約の事前入手といった、購入前に取れる具体的な行動が複数含まれていました。中古マンションのリフォームで後悔した経験は、これから購入する人にとって、確認すべき場所を絞り込む手がかりになります。

ただし、配管や下地の状態には解体しないとわからない部分もあります。確認とあわせて、予算の余裕を持っておくことも大切です。

よくある質問

まとめ

中古住宅購入者22人が中古マンションなどのリフォームで最も困った点に挙げたのは、壊せない躯体壁、管理規約の遮音等級、解体後の隠蔽配管の劣化でした。追加費用には、予備費や他の工事の削減で対応した例がありました。後悔を防ぐ手がかりは、内覧時のリフォーム業者の同行、契約前の管理規約の入手、予備費の確保の3つです。