不動産の買取と仲介の違いは？メリットや注意点についても解説

大切な不動産の売却を検討し始めたものの、「買取」と「仲介」のどちらを選べばよいのか判断できずにお悩みではありませんか。
それぞれの売却方法には仕組みや現金化までの期間などに大きな違いがあり、ご自身の目的や状況に適した方法を選ばなければ、思わぬ損をしてしまうかもしれません。
本記事では、不動産買取と仲介の根本的な仕組みの違いをはじめ、買取を選ぶ具体的なメリットやデメリット、そして利用が向かないケースについて解説します。
ご自身にとってもっとも条件の良い最適な売却方法を見極め、スムーズで後悔のない不動産取引を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

買取と仲介の仕組みの違い

不動産の売却方法には主に不動産買取と仲介があり、まずはそれぞれの基本的な仕組みを押さえておきましょう。
それでは、不動産買取と仲介の基本的な仕組みや、手続きの違いについて順番に解説します。

買主は業者か個人か

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、一般の個人へ売却する方法です。
買主は住まいを探すご家族や単身者が中心で、日当たりや間取りなど暮らしやすさを重視します。
そのため、売主は立地や室内の魅力を伝え、内覧時に良い印象を持ってもらえる準備が必要でしょう。
一方で、買取は不動産会社が直接の買主となり、物件を買い受ける仕組みになります。
また、業者は再販売やリフォームを前提に、建物の状態や法的な条件、活用のしやすさを確認する流れです。
このように、仲介は住みたい方への販売、買取はプロの事業判断による取引であり、買主の違いを理解すると売却方針を選びやすくなるでしょう。

売却完了までの期間

仲介では広告を出して購入希望者を探すため、売却完了まで3か月〜6か月ほどかかるのが一般的です。
しかし、駅近や人気エリアの物件であれば、1か月前後で話が進むケースもあります。
さらに、買主が見つかった後も住宅ローン審査や契約準備があるため、決済日には余裕を持たせたいところでしょう。
一方で、買取は提示価格に納得できれば販売活動を省けるので、すぐに契約へ進みやすい方法です。
早ければ数日、通常でも2週間から1か月ほどで現金化できる傾向があります。
したがって、住み替えや資金計画の予定を立てやすく、売却時期を読みやすい点は忙しい方にとって安心材料になるでしょう。

手続きや費用の違い

仲介では、まず不動産会社と媒介契約を結び、物件情報サイトへの掲載やチラシ配布などの販売活動をおこないます。
また、販売中は内覧に合わせて室内を整えたり、希望者との日程調整をしたりする場面も出てくるでしょう。
そして、売買が成立した場合は、成功報酬として上限が定められた仲介手数料が発生します。
一方で、買取は査定額に納得できれば直接契約を結ぶため、周囲に知られにくい点が特徴です。
さらに、仲介手数料はかかりませんが、税金や登記に関わる法定費用は必要になります。
くわえて、家具や家電などの残置物も相談できる場合があり、価格だけでなく準備の負担にも差が出やすいといえます。

不動産買取を選ぶ3つのメリット

前章では、買取と仲介の違いについて詳しく述べましたが、実際に買取を選ぶメリットも気になるところかと思います。
それでは、仲介と比べた際の不動産買取のメリットについて、順番に解説します。

短期間で現金化可能

不動産買取の大きな魅力は、売却代金を短期間で受け取りやすい点にあります。
仲介では買主探しや内覧対応、住宅ローン審査を経るため、現金化まで3か月〜6か月ほど見ておく必要があるでしょう。
しかし、買取なら不動産会社が直接買い取るので、販売活動の期間を省けます。
さらに、価格に合意した時点で手取り額を把握しやすく、契約から数日で決済へ進むこともあります。
そのため、長くても1か月ほどで資金化しやすく、住み替え先の支払いや相続税の納付を控えている方には心強い方法です。
急ぎの事情がある場合でも、入金時期の目安をつかみやすく、次の行動に移りやすい点は安心材料になるでしょう。

契約不適合責任なし

契約不適合責任の負担を軽くしやすい点も、不動産買取を選ぶメリットです。
契約不適合責任とは、引渡した物件が契約内容と違っていた場合に、売主が対応を求められる責任を指します。
仲介で個人へ売却すると、後から雨漏りやシロアリ被害が見つかり、修理費用の相談が必要になることもあるでしょう。
一方で、買取では不動産会社が現状を確認し、修繕費用を見込んで査定します。
そのため、契約書で責任を負わない旨を取り決める免責特約を付けられる場合が多いです。
築年数が経った住まいでも、引渡し後の不安を抑え、落ち着いて手続きを進めやすい方法でしょう。

周囲に知られず売却

買取は広告を出さずに売却を進められるため、近所に知られにくい点も魅力です。
仲介では物件情報サイトなどに掲載するので、売却していることが周囲の目に触れる可能性があります。
しかし、買取なら不動産会社の担当者が査定や確認をおこない、必要な手続きを進めるだけで済む流れです。
また、見知らぬ購入希望者が何度も内覧に来ないため、生活リズムを保ちやすいでしょう。
さらに、傷や汚れは再販前のリフォームで整える前提のため、大がかりな清掃を省ける場合もあります。
くわえて、大型家具や家電の扱いも相談でき、売却を公にしたくない方の時間的や精神的な負担を減らしやすい売却方法でしょう。

不動産買取のデメリットと対策

ここまで、不動産買取の魅力的な側面を解説しましたが、注意すべき点やリスクについてもおさえておきましょう。
最後に、不動産買取のデメリットや利用が向かないケースについて、解説します。

売却価格が下がる訳

不動産買取では、仲介に比べて売却価格が低くなりやすい点を事前に理解しておきましょう。
一般的には市場価格の7割〜8割程度が目安とされますが、立地や建物の状態によって金額は変わります。
たとえば、仲介なら3,000万円で売れる見込みの物件でも、買取では2,100万円〜2,400万円ほどになる場合があります。
また、この差は不動産会社が買い取った後に手をくわえ、再販売する仕組みから生じるものです。
ただし、需要の高い地域や状態の良い物件では、8割に近い価格が提示されることもあります。
希望額だけでなく、入金時期や手取り額も含めて判断すると納得しやすくなります。

再販前提の価格設定

買取価格は、将来の再販売価格から必要な経費を差し引いて算出されます。
また、不動産会社は物件を取得する際の税金や、名義変更にかかる登記費用なども負担します。
さらに、内装や水回り、外壁のリフォーム費用にくわえ、配管や雨漏りの調査費も必要になるでしょう。
そして、再販売までの期間中に発生する固定資産税や管理費、広告費なども見込まれます。
次の買主が安心して使える状態へ整えるには、見えない部分の点検も含めて、こうした費用を避けて通れません。
つまり、買取価格は単に安く決められるのではなく、物件の状態と再販までの流れ、必要な利益を踏まえて最終的に提示される仕組みなのです。

買取できないケース

便利な不動産買取ですが、物件の状況によっては対応が難しいケースもあります。
たとえば、1つの不動産を複数人で所有している場合、不動産全体を売るには他の共有者との調整が必要です。
また、道路条件などにより新しい建物を建てにくい再建築不可物件は、専門的な判断が求められるでしょう。
そのような場合は、隣地の所有者に相談したり、特殊な事情に強い不動産会社へ依頼したりする方法があります。
さらに、地方の空き家は自治体の空き家バンク、相続した土地は相続土地国庫帰属制度を検討するのも選択肢です。

まとめ

不動産の売却方法には仲介と買取があり、買取は不動産会社が直接買い受けるため、手数料や現金化までの期間が異なります。
買取のメリットは、長くても1か月ほどで現金化できる点や契約不適合責任が免除される点、周囲に知られにくい点です。
一方で、売却価格が市場価格の7割〜8割程度に下がる点や、条件次第で買取できない場合がある点に注意が必要です。