不動産売却時の税金について！対策方法も解説

不動産を売却しようと考えた際、「どのような税金がどれくらいかかるのか」「専門用語ばかりで計算方法がよくわからない」とお困りではありませんか。
複雑な税金の仕組みは理解するのが難しく感じられますが、そのまま放置して対策を怠ると、想定外の多額な税金が課されて大きく損をしてしまうリスクがあります。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、そして売却益の負担を大幅に減らせる特別控除や特例などの節税対策について解説します。
大切な不動産の売却で後悔をすることなく、ご自身の手元にできるだけ多くの利益を残したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却を検討するにあたって、まずは押さえるべき税金には、主に印紙税や登録免許税などがあります。
まずは、不動産売却時にかかる代表的な税金の種類について、解説します。

印紙税の基本と納税時期

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成したときにかかる国税です。
不動産売却では、売主と買主が取り交わす契約書が主な対象となり、売買金額に応じて税額が変わります。
また、契約書を2通作成して双方が原本を保管する場合は、それぞれに収入印紙の貼付が必要です。
納税は契約締結時におこない、該当する金額の印紙を貼って署名や印鑑で消印します。
契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減措置により1万円になるケースもあります。
なお、電子契約で紙の契約書を作らない場合は、現状では印紙税がかからないため、契約方法もあわせて確認しておきましょう。

登録免許税の税率と対象

登録免許税は、不動産の権利関係を登記簿に記録する際に納める税金です。
売却時は所有権移転登記のほか、住宅ローンを完済した場合の抵当権抹消登記が関係します。
ただし、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的で、売主は抵当権抹消登記をおこなうケースが多いでしょう。
登記簿の住所や氏名が現在と異なる場合は、引渡し前に変更登記を済ませる必要があります。
売主側で関係しやすい抵当権抹消登記や住所・氏名変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、土地と建物は別々に数える仕組みです。
また、土地が複数の筆に分かれている場合は、その数だけ費用がかかるため、登記内容を早めに確認しておくと安心につながります。

復興特別所得税の仕組み

復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源として、2037年まで所得税に上乗せされる税金です。
不動産売却では、取得費や譲渡費用を差し引いたあとに利益が出た場合、所得税とあわせて計算されます。
具体的には、算出した基準所得税額に2.1%を掛けて求めるため、所得税が増えるほど負担も大きくなる仕組みです。
一方で、売却損が出た場合や特例控除で課税譲渡所得が0円になる場合は、この税金も発生しません。
納付は売却翌年の確定申告時におこない、現金払いや振替納税、電子申告などを選べます。
また、事前に概算を把握しておくと、手元に残る金額を見通しやすくなるでしょう。

不動産売却益に対する税金の計算方法

前章では、売却時にかかる税金について述べましたが、金額の出し方も気になりますよね。
ここでは、不動産売却益にかかる税金の計算方法について、解説します。

譲渡所得の計算と税率

不動産売却益の税金は、売却代金そのものではなく、譲渡所得をもとに計算します。
譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めるのが基本です。
また、収入金額には売却代金だけでなく、固定資産税の精算金を含める場合があります。
取得費には、購入代金や購入時の諸費用を入れ、計算結果が0円以下であれば、原則として所得税や住民税はかかりません。
税率は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって変わり、短期と長期で負担に差が出ます。
なお、相続や贈与で取得した不動産は、前所有者の取得時期を引き継いで判定するため、取得日を確認しておきましょう。

減価償却費の計算手順

減価償却費は、建物の価値が年数とともに下がる分を、取得費から差し引くための金額です。
土地は基本的に減価償却の対象外ですが、建物は経過年数に応じて価値を調整し、取得費を正しく把握します。
居住用建物では、建物購入代金に0.9と償却率、経過年数を掛けて計算するのが一般的です。
また、償却率は木造や鉄筋コンクリート造など、建物の構造ごとに異なります。
取得から売却までの期間に6か月以上の端数があれば、1年として扱うのが基本です。
購入時の契約書や領収書がない場合は、概算取得費として売却金額の5%を使うことも可能なため、早めに手元の資料を確認しましょう。

控除できる譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用を指し、譲渡所得から差し引けます。
代表的なものには、仲介手数料や売買契約書の印紙税、測量費、建物を取り壊した費用などがあります。
ただし、引っ越し費用や日常的な管理費は、通常の維持管理に関する支出として扱われやすいため注意が必要です。
費用に含めるには、売却とのつながりがわかる資料を残しておくことが大切です。
また、領収書は日付や支払先、内容がわかる状態で保管しておきましょう。
請求書や契約書も、取得費とは分けて整理しておけば、確定申告時の確認作業も進めやすく、説明もしやすくなります。

不動産売却で利用できる節税控除と特例

ここまで、税金の計算方法を解説しましたが、負担を軽減する各種制度についてもおさえておきましょう。
最後に、不動産売却益に適用できる節税控除や特例について、解説します。

3,000万円特別控除の条件

3,000万円特別控除は、住んでいたマイホームを売却して利益が出た場合に、最大3,000万円を差し引ける制度です。
対象は自分が主に住んでいた家屋などで、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却が目安になります。
また、建物を解体して土地を売る場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶことなどが要件です。
売却相手が親族など特別な関係にある場合は、適用できない点にも気を付けましょう。
店舗併用住宅では、原則として居住用部分だけが控除の対象として扱われます。
なお、控除後に税額が0円になる場合でも、確定申告をしなければ制度は使えないため注意が必要です。

買換え特例と軽減税率

軽減税率の特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームに使える制度です。
3,000万円特別控除を適用したあとに残った課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に低い税率がかかります。
また、新居へ買い換える場合は、買換え特例によって譲渡益への課税を将来に繰り延べられることがあります。
ただし、買換え特例は3,000万円特別控除や軽減税率と同時には使えません。
住宅ローン控除との関係もあるため、売却益と新居の資金計画を見比べながら選ぶことが大切です。
制度ごとの効果を比べることで、納税額と住み替え費用の見通しを立てやすくなります。

控除に必要な書類と申告

控除や特例を利用するには、売却した翌年に、住所地を管轄する税務署へ確定申告をおこないます。
提出方法は、税務署への持参だけでなく、郵送や電子申告も選べるため、準備しやすい方法を選びましょう。
必要書類には、確定申告書や申告書第三表、譲渡所得の内訳書などがあります。
また、売買契約書の写しや購入時の契約書、領収書、住民票の写しも確認される場合があるでしょう。
売却が決まった段階で資料を種類ごとに分けておけば、取得費や譲渡費用の確認を落ち着いて進められます。
提出前には記載内容と添付資料を照らし合わせ、不足がないか見直すとより安心です。

まとめ

不動産売却時は、売買契約書の印紙税や登記手続きの登録免許税に加え、売却益が出た場合は所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
税額は、売却代金から減価償却を考慮した取得費や仲介手数料などを差し引いた譲渡所得をもとに計算します。
マイホーム売却では、3,000万円特別控除や軽減税率を使える場合があるため、要件を確認し翌年に確定申告をおこないましょう。